德国的微型公寓：小房子给租户带来大问题

近年来，德国的微型公寓数量不断增加，这类小型、家具齐全的住宅吸引了越来越多的租户。尽管面积不大，租金却相对昂贵，特别是在一些需求旺盛的地区，微型公寓依然能找到租客。这种现象为投资者带来了可观的收益，但对于租户来说，却加剧了住房负担。

高租金的“小家”吸引年轻租户

微型公寓的概念是将所有生活所需设施压缩在一个小空间内，通常面积不足30平方米，但却能提供全套家具和基础设施。以科隆为例，租一个单身公寓的起租价约为每月630欧元，尽管空间狭小，但由于其位于市中心，依旧受到许多年轻人的青睐。根据房地产服务商Cushman & Wakefield的报告，微型公寓的主要租客是18至39岁的学生、年轻职场人士或通勤者，他们大多选择这些小型公寓作为临时住所，租住时间一般只有几个月到几年不等。

单身家庭增加，住房紧张局面未缓解

德国的住房需求趋势也在向小户型发展。据德国联邦统计局的数据，到2040年，单身家庭的数量将从2023年的1730万增加至1930万，届时几乎占据总家庭数量的45%。随着家庭规模的缩小，越来越多的一室或两室公寓应运而生，特别是在柏林、法兰克福和杜塞尔多夫等大城市，微型公寓的数量迅速增加。然而，尽管微型公寓供应增加，但对于德国本已紧张的住房市场来说，这并没有带来根本性的缓解。

根据中央房地产委员会（ZIA）的数据，到2025年，德国将缺少约75万套住宅，到2027年这个数字可能会上升至83万套，相当于整个不来梅和萨尔州的住房总量。而在科隆等大城市，新建住房的需求仅得到37%的满足，柏林的情况稍好，但也只有52%的需求被满足。

学生面临的住房压力更大

学生是微型公寓的主要租客之一，但他们对于更经济的学生宿舍的需求远远超过了市场供应。根据德国学生事务协会的数据，目前学生宿舍仅能为约9.6%的学生提供住房，面对不断增加的学生数量，许多人只能选择昂贵的微型公寓作为过渡性住所，直到找到更实惠的长期住处。

虽然微型公寓给投资者带来了丰厚的回报，但它并没有从根本上解决住房问题。无论是学生还是高收入者，甚至是家庭，微型公寓并不能成为长久的解决方案。

家具公寓的价格溢价问题

与传统的租赁市场不同，微型公寓的租金通常是“一价全包”的形式，包括了家具、服务和所有运营费用。因此，这类公寓通常不受德国“租金上限”规定的限制。这也意味着，投资者能够在微型公寓市场中获得更高的收益。

然而，对于许多租户而言，微型公寓的高租金成为了巨大的负担。正如德国经济研究所（IW）的住房政策专家Christian Oberst所指出的，“在紧张的住房市场中，家具公寓的租金溢价尤其明显。”为了应对这一问题，德国联邦参议院去年提出了一项法案，试图通过扩大“租金上限”的适用范围，保护短期租赁的租户权益。该法案旨在对家具租赁的价格进行限制，但由于许多微型公寓位于新建或翻新的建筑中，这些房源通常不在租金上限的范围内，因此该法案的影响仍然有限

总体而言，虽然微型公寓成为了当下德国城市生活的一个重要组成部分，但其高昂的租金和有限的空间使得它难以真正缓解当前的住房危机。