出租给学生：德国房主需要注意的事项

学生通常手头拮据，但对房产市场的需求量却很高。如果你想将房子租给合租公寓（WG），需要注意一些法律上的特殊规定。

10月1日，德国各高校的冬季学期正式开始。在过去的几年中，德国各地的大学注册学生人数超过了280万。其中，约有29%的学生仍然住在家里，其余71%的学生则必须在外寻找住所。对于那些在大学城拥有房产的房主而言，房子通常很快就能租出去，几乎不用担心空置。不过，对于房东来说也有一个不利之处：学生的经济状况往往比已经工作的租户要差。然而，如果注意一些细节，依然可以放心地将房子出租给学生。

所有合租者都是主租户

如果是一个合租公寓搬进房子，签订租赁合同时有几种选择：房主可以将所有合租者都列为合同中的主租户。这种方式的好处是，每个租户都是合同的责任方。如果有一位租客未支付其租金部分，房主可以向其他合租者追讨欠款。不过，这种方式也增加了更多的行政工作，例如房主需要向每位租户发送运营费用结算单。此外，如果其中一位租户搬走，所有人都必须一起解除合同，剩下的租户需要签订一份新的租赁合同。不过，房主并没有义务必须重新签合同。

单独签订租约的选择

房主也可以选择与每位合租者分别签订租约，只租出单独的房间。如果房间是带家具的，房主还可以额外收取家具使用费。同时，租户可以在合同中注明，他们可以共享厨房和浴室等公共空间。如果有一位租户搬走，房主则需负责寻找新的租户。然而，这种方式对合租者来说往往不太理想。许多学生不愿意与没有共同兴趣的人组成“临时合租”。为了减少自己的工作量并确保良好的租赁关系，房主可以将寻找新租户的任务交给合租者自己处理，但应保留否决权，以便对新租户的信用进行审核。这一程序最好以书面形式确认，以避免未来的分歧。

只有一位主租户的简便选择

对于房主来说，最简单的方式是与一位主租户签订合同，由她转租给其他合租者。在这种情况下，房主也可以保留否决权，但不得无故拒绝申请者。如果主租户解除合同，整个合租公寓的成员都必须搬走。唯一的解决办法是，由现有的其中一位次租户接替成为新的主租户，并重新签订租赁合同。该租赁方式的缺点在于：“只有主租户对房主承担全部费用和损害赔偿责任。”如果主租户未能按时支付租金，房主不能向次租户追讨欠款。

如何避免租金拖欠

为了防止租金拖欠，房主无论是将房子租给合租公寓，还是租给单个学生，都应尽可能保障自己的权益。例如，可以要求租户提供个人信用信息和德国信用机构（Schufa）的信用报告。此外，租户还应提供收入证明，比如兼职工作的工资单、父母的抚养金证明或学贷和助学金（Bafög）的付款凭证。

要求押金和担保

房主还应要求租户支付现金押金。租户在搬入前需将押金现金交付或转账至房主账户。如果租户的收入不足，他们可以提供担保人，通常由父母为其担保。双方也可以协商出一种混合方式，例如租户支付一个月的冷租作为押金，剩余部分由父母担保。无论租户提供押金、担保，还是二者结合，押金总额不得超过三个月的冷租。

明确约定规则

无论是租给合租公寓还是单个租户，房主都应与租户明确约定规则。例如，讨论租户的自行车应停放在哪里，或者各租户在何时负责打扫楼道和处理冬季除雪工作。如果房主担心夜间派对的噪音问题，也应事先商定安静时段。

这样，房主不仅可以确保租赁顺利进行，还能减少未来的纠纷。