房地产专家：我们在房地产市场上已经透支了

要改善当前房地产市场的状况，需要更合适的政策框架和更多的价值创造，这是房地产专家彼得·赫滕巴赫在法兰克福Capital财富增长峰会上提出的观点，并给出了相应的解决方案。

赫滕巴赫引用了一句著名的话：“一直重复同样的做法，却期待不同的结果，是愚蠢的。”他指出，低利率从2008年到2022年一直支撑着房地产市场，但现在我们正看到其后果。“我们在2008年至2022年期间已经透支了房地产市场，现在已经无力回天。”

作为IIB研究所的创始人，赫滕巴赫多年来基于最新的数据评估住宅房地产市场。他提到，过去买房只看“地段、地段、地段”，而房产本身并不重要。然而现在，房产的可负担性和能源解决方案已成为重要的挑战。

房价高企，新建住房供应不足

赫滕巴赫指出，现在不同能源等级的房产价格差异开始显现，能源效率的成本也在增加。目前市场上主要是高价房产，新建住房几乎没有。比如在法兰克福，平均每平方米6500欧元的房价实际上是现有房产的价格，而新建房产的价格较高。由于建房许可发放不足，加上融资困难，新建住房供应出现了严重短缺。

政府计划每年新建40万套住房，但赫滕巴赫认为，这在技术和财务上都是不可能实现的。虽然现有房产的翻新工作有所进展，但新的住房项目仍面临巨大的挑战。

银行对房地产融资的谨慎态度

建筑成本居高不下是新建房产供应不足的主要原因之一。在法兰克福，连同土地成本在内，每平方米的建筑成本达到5500欧元，而加上开发商和建筑商的利润后，这个数字上升至7000欧元。这种价格水平无法通过金融市场获得支持，银行也不愿意为高风险的房地产项目提供资金。

为了改善市场状况，赫滕巴赫建议讨论如何增加收入和创造价值，以及如何降低运营成本。当前，市政费用（如房产税和远程供暖）是需要重点关注的领域。此外，他建议房东可以通过将租户的电力需求整合起来，与能源供应商谈判更优惠的价格，这样双方都能受益。

赫滕巴赫还强调，电力成本将在未来几年成为一个核心问题。“一切都将电气化，”他说，不仅是热泵取暖，空调制冷也将如此。最终，许多德国人实现拥有自己房产的梦想，可能将越来越依赖父母的遗产支持。