老年人如何通过倒按揭获得自住房产资金

越来越多的老年人希望通过将房屋变现来补充养老金，同时继续居住在自己的房产中。然而，在德国，这一愿望并非易事，尤其是当他们还希望保留房产所有权时。

在德国，倒按揭——即用无抵押的房产借款并以此补充养老金——并未像在美国或英国那样得到广泛推广。即使向各大银行和金融服务协会咨询，也无法找到提供这一服务的公司。汉堡消费者中心住房融资部负责人亚历山大·克罗尔齐克（Alexander Krolzik）证实了这一点：“目前没有全国性的经典倒按揭产品。”尽管多家金融机构曾试水这一市场，但最终因“需求不足”而退出。然而，克罗尔齐克认为，实际需求很大，只是没有人提供服务。

倒按揭模式类似于以房产为抵押的贷款，贷款可以一次性支付或按月分期支付，用于应对日益增长的生活费用或作为终身养老金。此外，银行还保证终身居住权，不收取利息或偿还贷款的费用。只有在房主去世、出售或永久搬离后，贷款才会被偿还，通常房产所有权将归银行所有。

为服务商成本核算的复杂性带来了挑战。诸如预期寿命和房产价值变动等因素充满了不确定性。立法者试图为倒按揭铺路，比如推出有限期限的模式，并将其从2016年起对银行实施的更严格信用审查的《住房抵押贷款指令》中排除。根据该指令，只有能够预见偿还能力的借款人才能获得贷款。然而，对于老年人来说，十到十五年的贷款期限后，寻找续贷仍是个风险。但实际上，这一政策并未受到进一步关注。

尽管倒按揭无法取代，但其他房产变现模式或许可以成为替代方案，这些模式都有一个共同点：房产所有权发生转移。在“售后回租”模式中，房产以市场价出售给投资者，原房主成为租户。选择年金方式的老年人通常需要接受比预期更低的养老金。因为买家会根据预期寿命和房产价值损失进行风险扣除并扣除假定的租金。在签订合同时必须注意这些细节。目前，主要的提供商包括教会基金会Liebenau和Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG。

总的来说，尽管倒按揭在德国尚未普及，但对于有意将房产变现并继续居住的老年人来说，仍有其他选择可以考虑。随着人口老龄化的加剧，这一领域的需求将可能进一步增长，值得各方继续关注和探索。