面临绿色低碳要求，德国房地产市场何去何从？

自2022年第四季度以来，德国房价下跌，尤以未翻修房产为甚。但受诸多因素的影响，房价跌幅将保持温和。此外，德国大都市住房租赁市场压力增大，从而推动新合同租金上涨。

1.房价下跌

2022年底，德国房价出现了12年来的首次下跌。根据德国联邦统计局2023年3月24日公布的数据，2022年10 月至 12 月，房价同比平均下降 3.6%。

统计数据并显示，在2022 年第四季度中，德国城市和农村地区的房价均出现下跌。联邦统计局称：“独立式和半独立式住宅价格比住房价格跌得更厉害”。

据悉， 州直属城市的独立式和半独立式住宅价格比上年同季度降低了 5.9%，而这些城市的住房价格仅下降了 1.0%。在人口稀少的农村地区，独立式和半独立式住宅价格则跌了 5.5%，而住房价格还略微上涨了 0.1%。

当然，由于2022 年前三个季度房价仍在上涨，因而全年同比还是涨了5.3%。

然而，2021年德国房价同比甚至增长了 11.5%，创下自 2000 年开始统计以来的最高涨幅。因而，2022年第四季度德国房地产市场出现转折，确实引人关注。

而今年以来, 德国的房价还在继续下跌。根据联邦统计局6月23日公布的数据, 第一季度的房价与去年同期相比下降了6.8%。据称，这是23年来的最大跌幅。

值得提及的是，今年上半年，几乎所有德国大都市的房价都出现了大幅下跌，其中慕尼黑、斯图加特和杜塞尔多夫的跌幅最大，约为 10%。而首都柏林则是个例外，那里的住房价格还略微涨了些。

联邦统计局此前就曾指出:“购房价格下降的决定性因素可能是融资成本增加和持续高通胀导致的需求下降”。

确实，随着利率的快速上升，德国房地产市场长期以来的繁荣不再，因为贷款变得更加昂贵了。

7月27日，欧洲央行再次加息25个基点。这是该央行自2022年 7月21日以来第九次加息，2023年1月1日以来第五次加息，关键利率现已提高至4.25%。

然而，欧洲央行持续加息，虽然打压了通胀，但也对经济增长产生了抑制作用。

早在今年3月下旬，此间就有媒体分析称，德国房地产市场长期以来的繁荣已停滞不前。而随着欧洲央行这几个月以来进一步升息，德国房地产市场的形势更为严峻了。

据悉，飙升的利率缩减了许多欲购房者的买房专款，从而使得不少房主难以脱手房产。

《明镜》周刊今年7月上旬曾刊登了一篇关于德国房地产的文章。文前按语称:“多年来，房屋一直是一项安全的投资，其价值稳步增长。但现在，房价正在下跌，尤其是未翻修的房产， 一些房主正面临全盘亏损。”

文章指出: “调查结果表明：房地产的繁荣已经结束，与上一年相比，所有地区和建筑等级的房价都下跌了。虽然近期房价有所回升，但未翻新房产的价格却越跌越厉害了。”文章还称，过去房地产经纪人认为房地产市场上只有三个要素，即: 地点、地点、地点，现在则必须围绕着“能源证书、供暖方式、屋顶隔热”而改写成：气候、气候、气候。

更值得关注的是，减少碳排放的措施还将接踵而来。

据报道，德国现在就面临来自欧盟的进一步要求：到 2050 年，欧盟内所有建筑物都要实现碳中和。欧洲议会并已起草了一份相应的建筑准则。它规定要对老房进行强制性翻新， 且首先要对最差的建筑进行现代化改造。

因而，气候转型、低碳经济正使德国和欧盟房地产行业面临更严峻的挑战。

2.房价走势

虽然德国房价已开始回调，在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福（美因河畔）、斯图加特、杜塞尔多夫等大都市，独立式和半独立式住宅和住房的价格均已下跌，但据德国联邦银行称，许多房价仍被高估。据称，在城市中，2022 年的房价仍比实际合理水平高出 25% 至 40%。

因而，专家们预测，德国房价下跌趋势可能会持续下去。德国经济研究所（DIW）就认为，今年的降幅可能会达到 10%，而德国中央合作银行（DZ Bank）则预计降幅为 4%至 6%。

但据悉，专家们对“德国房地产泡沫正处破裂边缘”这种观点持怀疑态度。据分析，这是因为房地产的融资通常是保守和长期的， 因而即使在经济危机中，住房市场也被认为是稳定的。

德国房屋抵押贷款银行协会（VDP）常务董事延斯•托尔克米特（Jens Tolckmitt）不久前就表示，即使房价在较长时间内累计下跌 15%，市场也会保持在 2020 年初的水平。

这也可从对需求供给两端的分析来证实这一点。从房地产需求端来看，据报道，乌克兰战争爆发后，移民德国的人数也达到了创纪录的水平。

根据联邦统计局的数据，截至2022年底，德国约有308万人登记寻求保护。与上一年相比，登记的寻求保护者人数增加了114万。据称，这是2007年开始统计以来在一个报告年度内的最高增幅，起因是来自乌克兰的难民。

德国经济研究所（IW）房地产专家米夏埃尔•福伊格特兰特尔(Michael Voigtländer )为此分析道:“最近，买房的人大幅减少，因为自住住房购买者和资本投资者都难以承受利率从 1%上升到 3.5%至 4%（十年固定利率）。不过，预计今年房价不会进一步大幅下跌了。”

福伊格特兰特尔给出的三条理由中的第三条就是:“与此同时，住房需求却在上升。联邦统计局最近报告称，2022 年德国移民人数创下新高。”因而，这位房产专家预计，“价格下降将保持温和”。

再从供给端来看，高企的钢铁、水泥或沥青等建筑材料的生产者价格则给建筑行业带来了难题。尽管近几个月来价格有所回落，但仍高于危机前的水平。根据德国工商总会的《2023年初夏经济调查报告》，虽然将其视作最大经营风险的建筑公司占比有所下降，但仍高达72%（先前为79%）。而建筑业订单持续下滑，新开工疲软更是一个负担。

据德国Ifo经济研究所称，由于利率上升和建筑价格高昂，许多项目被取消，联邦政府每年新建 40 万套公寓的目标将无法实现。而住房和建筑业协会则预计今年的竣工量仅为 245 000 套。总体而言，政府住宅建设步履蹒跚。

因而，德国住房仍将供不应求。据分析，这将对房地产价格起到支撑作用。

3.房租上涨

据专家分析，由于租房需求越来越大，而房屋建筑停滞不前，购房者持观望态度，因而德国大都市住房租赁市场压力增大。

房地产专家福伊格特兰特尔今年3月下旬就明确指出 :“由此造成的住房市场短缺目前尤其推动了新合同租金的上涨。2022 年，合同租金上涨了约 6%，因此明显高于往年。”

仲量联行（JLL）7月25日发布的分析报告也称，今年上半年，柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福（美因河畔）、杜塞尔多夫、斯图加特和莱比锡的租金平均上涨 6.7%。而去年同期租金的涨幅还只有3.7%。

仲量联行住宅房地产专家罗曼•海德里希（Roman Heidrich）指出：“在所有被考虑的大都市中，供应都存在巨大短缺，而住宅建设的停滞不前更加剧了这种短缺。”因而，他直言道:“房租上涨的趋势还没有结束。”

此外，贷款利率的提高也给潜在购房者带来压力，使其望而却步，转而进入租房市场。

仲量联行的调查结果显示，柏林和莱比锡的租金涨势尤为强劲。这两个城市的租金涨幅均达到两位数，其中德国首都的房租竟然上涨了16.7%。

海德里希分析说，2022年柏林的净移民人数为8.6万人，而竣工的住房只有1.7万套，因此，柏林的住房市场正变得越来越紧张。此外，这位房地产专家还指出，拥有廉价租房合同的人也不愿搬家，“这就导致空房越来越少”。

当然在其他大都市，租金的涨幅要温和得多，斯图加特的索要租金甚至略有下降。但索要租金并不意味着交易已经达成，有时商定租金会与索要租金有偏差。

仲量联行数据还显示，大都市的租金涨幅则高于州直属城市和县级市，尽管州直属城市和县级市租金的涨幅也很明显，分别为正 2.7% 和 4.9%。

该项研究表明，生活在德国上述八大都市民众所支付的住房租金正变得越来越昂贵：在那里，平均每平方米的租金为 15.38 欧元，比州直属城市（10 欧元）高出逾 50%，而比县级市（8.61 欧元）甚至高出近 79%。

德国统计数据网站Statista 2022年11月28日公布的数据显示，德国2020年约有 4 055 万户家庭，最常见的家庭形式是单人家庭。2020年时，德国共有 1 648 万个单人家庭，而其中超过70% 都租房。大多数德国人也是如此，约58%的德国家庭租房居住。

德国电视一台“今日新闻”网站今年5月23日曾载文称: “在德国租房居住的人将收入的很大一部分花在了住房上。德国租户协会警告说，数百万家庭的这一负担可能会上升到占收入的40% 以上。”

该协会主席卢卡斯•西本科腾（Lukas Siebenkotten）甚至预测，房租涨幅将大大超过工资上涨幅度。由此也可见，眼下德国人的住房压力正变得越来越大。