德国房地产行业暴跌真相

德国长期以来一直受益于廉价资金时代，该时代推动了德国长达十年的房地产繁荣，但现在该行业正面临命运的重大转折。

在该行业面临压力的最新迹象中，德国最大的房地产集团Vonovia前不久公布了数十亿欧元的亏损和减记，建筑工人的就业增长停滞不前。

德国房地产行业有多糟糕？

今年上半年，德国的新建筑数量大幅下降，与过去两年的平均水平相比下降了47%，前五个月的新建筑许可同比下降了27%。

今年第一季度房价也出现自德国统计局开始保存数据以来的最大跌幅，同比下降6.8%。

9月的数据将显示这一趋势持续的程度，并揭示建筑业就业状况。

“当前的危机肯定会持续一段时间，”房地产顾问和分析公司Bulwiengesa的首席执行官斯文·卡斯滕森（Sven Carstensen）说。

负责城市规划的法兰克福市议会成员马库斯·格韦亨伯格（Marcus Gwechenberger）表示，因为开发商希望成本下降，一些建筑项目被推迟。他说：“以前，开发商每两天就会打电话到这里，询问我们什么时候才能最终获得建筑审批。现在他们不再这样催促了。”

Bulwiengesa的数据显示，今年上半年德国的房地产开发量与去年同期相比下降了1.6%，其中德国大城市的降幅更大。德国最大城市柏林的住宅开发量同比下降6.7%，酒店开发量同比下降12.1%。

德国的房地产公司破产数量也在大幅上升。2023年1-3月，共有63家房地产和住房行业的合伙企业和公司申请破产。莱布尼茨经济研究所 (IWH) 结构变革和生产力部门负责人史蒂芬·穆勒（Steffen Müller）表示，与去年第一季度相比，初步破产申请的数量几乎翻了一番。小公司受到的影响更大。

德国房地产行业暴跌的原因是什么？

德国房地产陷入困境的首要缘由是去年7月开始，欧洲央行在打击数十年来最高通胀率时突然迅速上升利率。按揭贷款利率的上升，直接导致德国购房者的还款压力增加，购房意愿降低。欧洲央行数据显示，自去年7月首次加息后，德国用于购房的新增贷款额在四个月内下降了30%。

其次，乌克兰危机和通货膨胀推高了建筑成本。据专家计算，如今以低于每平方5000欧元的成本建房已不可能。若熟练工和建筑材料短缺，建筑工地也只能停工。

此外，新冠大流行后企业对办公室和零售空间的需求减弱。乌克兰危机也使德国房地产对外国投资者来说风险更大。

“如果你是来自中东的投资者，德国似乎离乌克兰很近。他们会说，‘我想把钱投资到美国和亚洲，而不是德国，’”安永顾问弗洛里安·施瓦尔姆（Florian Schwalm）说。

对金融业有何影响？

更高的利率对银行来说是一个福音，可以帮助它们大幅增加利息收入，但房地产贷款也是银行业务的重要组成部分。

德国联邦金融监管局（BaFin）正处于高度戒备状态，并将房地产修正列为首要风险。目前联邦金融监管局正在分析住宅和商业房地产的银行贷款。

德国最大的银行——德意志银行正在精简其抵押贷款业务，此举将削减数百个工作岗位，而一些投资于房地产的保险公司正在重新评估其投资组合。

德国房地产银行正在努力应对不断增加的贷款违约，并正在为更长的“干旱期”做准备。“德国房地产市场正在寻找新的价格平衡，”德国Pfandbrief银行协会（vdp）首席执行官延斯·托尔克米特 (Jens Tolcmititt)表示。第二季度，写字楼和零售物业的价格继续下降，尽管降幅没有年初那么快。托尔克米特预测，商业地产的价格在明年年中之前将继续下跌。

未来可能的救济方案

上周，德国建筑和住房部部长克拉拉·盖维茨（Klara Geywitz）呼吁为注销新住宅楼的建设成本提供额外的税收减免。

德国房地产联合会主席安德烈亚斯·马特纳（Andreas Mattner）正在敦促政府暂时暂停征收房地产销售税，并要求实施低利率信贷计划以支持新住宅建筑。

德国建筑业联合会（German Construction Industry Federation）主席蒂姆-奥利弗·穆勒（Tim-Oliver Mueller）正在推动一揽子紧急措施，其中包括降价出售公共土地用于建筑租赁。