不炒房 德国人一生只买一次房

南方周末   作者：施璇

“审慎的贷款制度减少了银行所需承担的风险，从而促进了房地产市场的稳定。但这样的体系之所以能够发展，是因为成熟的租赁市场托底。”

“他们可能认为实体经济制造出某种东西，才是实在的。像美国人那样用钱生钱，德国人始终认为是不靠谱的。”

一直以来，德国房价长期稳定，被视为全球房地产市场的一股清流。

根据经济合作与发展组织（OECD）数据，从1970年至2020年，德国名义房价指数上涨约3.2倍，去除通胀的实际价格指数仅上涨0.28倍，同期，英国和美国的名义房价指数分别上涨59倍和11.3倍。

不仅房价稳定，德国人的居住面积也相对富足。

德国联邦统计局的数据显示，2020年，德国人均住房使用面积为47.4平方米。

多年来，不少专家学者曾提出中国需学习德国的房地产模式。即便是在历次金融危机中，德国房地产市场也鲜受影响，其秘诀到底是什么？

“租客之国”

德国拥有欧洲规模最大、体系最为完善的租赁市场，也因此被称作“租客之国”。根据德国联邦统计局2018年的数据，德国居民自有住房率仅为46.5%，租赁住房则占53.5%。

多年来，德国房屋租赁市场也形成了多元的供应体系。2019年第一太平戴维斯发布的《德国住宅市场所有权报告》显示，个人、住房合作社和专业组织各拥有43%、23%和34%的出租公寓所有权。在专业组织中，私营企业和政府公共部门又各占13%和11%的出租公寓所有权。

这一租赁市场的形成源于第二次世界大战之后，联邦德国约有20%的住房被毁，直接造成1200万人无家可归。此外，还有约900万因战争逃到乡村、战后返回城市的人，以及从东欧大量涌入的迁移人口。德国面临严重的住房短缺问题，战后补贴住房应运而生。

“当时德国问题很大，战后国家财政没有钱。”同济大学德国研究中心研究员朱宇方对南方周末记者解释，“于是德国想出了一个制度：动员尽可能多样的社会资金进入住房市场，并设法让它们沉淀下来，成为保障性住房的供应者。”

朱宇方、恒大地产研究院及德国学者约恩·埃格纳等都曾撰文，对战后德国的住房政策进行归纳梳理。

德国政府通过联邦预算投入资金，同时通过政府贴息和税收优惠等措施鼓励民间自由投资，将建设任务交由包括企业和个人在内的私人部门承担。除针对贫困家庭的救济型住房外，政府不持有其他公共住房产权。

事实上，德国住房政策是通过一系列法律和相关配套措施实现的，政府的监管就始于房屋租赁市场。

1971年，德国政府出台了《租赁住房解约保护法》，并将其融入德国《民法典》。之后在此基础上，形成了一套完善的《住房租赁法》，对租金、租约等都进行了详细规定，租房者的居住权利得到有力保障。

卢求在《德国租赁住房政策与市场发展研究》一文中对德国租赁住房法律的核心内容进行了分析解读。

在租约方面，默认租房合同为无限期租约。房东不得随意解除租约，仅在规定情况下，基于合理权益才可以解除合同。这些合理权益限制严格，比如房东要将房屋用于自住或供其他家庭成员居住、租客连续2个月没有交房租、房客严重损坏出租住房等才可成立。

租金的制定也有一套系统专业的流程。需要当地住房管理局协同相关利益群体，如租户和业主协会代表等，根据房屋位置、建造年限、质量、装修等一系列指标，综合考虑，制定出不同类型住房租金的基准价格。此价公开透明，至少每两年公开一次。

房东若想要涨租，必须满足租金15个月未变，同时向租客书面说明理由，征得租客同意3个月后才能生效。房东依此才可以要求将租金提升至该类型房屋的基准价格。法律还规定，3年之内房租上涨幅度总和不得高于20%；如果该城市处于住房市场紧张状态，则3年之内房租上涨幅度总和不得高于15%。

现实情况远比法条更有温度。2014年底，在综合考虑了医疗、教育等生活条件后，四川女孩依依来到德国，和在此读书的男友相聚，两人自那时起定居德国。

首次租房，依依在离法兰克福大学步行15分钟左右的街区，租了一间约60平方米的两居公寓，当时租金300欧元，房东是一对80多岁的同性伴侣。

“他们从来没有考虑过涨房租。”依依对南方周末记者说，“不换新租客，房租一般不涨”。直到2018年依依搬走，那间房才重新涨到市场价，以400多欧元的价格再次出租。

过度上调房租甚至会触及刑法。根据德国《刑法典》中《经济犯罪法》的规定，如果房东在租户面临困境的前提下，将房租定为超过当地租金基准价格的50%，则可判定房东违法，处以不超过3年的监禁或罚款。情节特别严重的，最高判处10年监禁。

严密的法律规定给德国的房屋租赁市场安上了层层金钟罩，其本意并不是为了抑制房价，但却让房客得到了和买房差不多的感受。德国的自有住房率数十年来不见明显上涨。

根据德国联邦统计局2018年的数据，首都柏林所在的柏林州及慕尼黑所在的巴伐利亚州房租收入比分别为28.2%和27.2%，包括水电燃气的月房租均价为9.9欧元/平方米和10.3欧元/平方米。

“租赁市场非常完善，所以人们不急着进入房地产交易市场。”德国经济研究所（IW）金融和房地产市场研究部门负责人迈克尔·弗兰德对南方周末记者说，“人们从而有更多时间来存钱。”

2012年，迈克尔·弗兰德发表论文《德国房地产市场的稳定性》。他认为成熟的房屋租赁市场是德国人房地产市场持久稳定的主要原因之一。

他对南方周末记者说，“德国人习惯从一个出租屋到另一个出租屋中生活，直到想成家并安定下来。一般来讲，大部分德国人一生只买一次房。”

“房子值多少钱由银行说了算”

至于德国楼市长久稳定的另一原因，迈克尔·弗兰德认为是德国审慎的借贷制度，其中第一个要素为基于抵押价值贷款（MLV）的抵押物价值评估，其次就是以长期固定利率为主导的借贷方式。

由于德国鼓励自建房、合作建房，住房建造并不是垄断的。开发商也以中小开发商为主，因而摆脱了由开发商定价的局面。在申请房贷时，房子值多少钱是由银行说了算。

德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨告诉南方周末记者，银行会委托第三方独立评估师对房屋进行全方位评估，所依据的评估基础不是房屋的市场价格，而是抵押贷款价值（MLV）。

抵押贷款价值（MLV）在德国是用于贷款目的财产评估的一个关键因素。它是基于被抵押财产的长期、可持续的特点，排除了投机因素和与经济变化相关的价值波动，反映了房产的最低价格，即使在经济严重下行的情况下，被抵押财产也不会低于这个价格。

房主也可以委托新的评估，调整抵押贷款的价值。但由于这种评估通常价格昂贵，大多数人不会这么做。一般来说，抵押贷款的价值是房产市场价值的80%，这一评估方法可以有效防止金融市场和房地产市场共振。

德国按揭贷款的首付比例通常在10%-30%，住房贷款以固定利率合同为主。根据孙杨介绍，贷款人和银行可以商定固定贷款利息，并签署一份利息绑定期合约，通常为10年或更久，绑定期时间越长，固定利息越高。到期后，贷款人可以和银行重新商议一个新的固定利息，或者选择一次性付清剩余贷款。

德国银行在发放贷款时重视贷款人的信用和收入稳定性。凭借着依依丈夫在高校里的永久工作合约，他们在申请房贷时成了“香饽饽”。“每家银行都很积极，还跟他们讨价还价。”依依告诉南方周末记者。

2010年欧洲债务危机发生后，欧元区推行量化宽松政策，利率长期在2%以下。孙杨说，许多人为求稳，会利用现在低息贷款的时期，尽可能延长利息绑定期限，降低风险。

“德国人在和金融相关的各个领域都非常谨慎。”迈克尔·弗兰德对南方周末记者解释，“审慎的贷款制度减少了银行所需承担的风险，从而促进了房地产市场的稳定。但这样的体系之所以能够发展，是因为成熟的租赁市场托底。”

除此之外，多种税负也将大部分投机者挡在德国房地产市场门外。

德国哥廷根大学经济学教授于晓华对南方周末记者说，“在德国投机房地产很难，不论是买来出租还是短期套现，都需要承担各种税负。”

在他所在的萨克森州，于晓华买房时需交约5%的不动产交易税、5.9%的中介费（理论上买卖双方各承担一半，但最终还是由买方承担）及1%-2%的公证费。算下来，买一次房共要交约为12%的税。各州情况不同，不动产交易税和中介费最高都可达7%。

如果是用于获得短期回报的投机性需求，则需要缴纳的税款更多。如通过买卖获得盈利，还要缴纳15%差价盈利税；而如果5年内卖出3套及以上房产的，对获利部分征收25%的资本利得税；如果将购置的房产用于出租，还需依据房租收入征收25%的资本利得税等。

长期稳定的房市、各个环节都有的税收和受到严格控制的租赁市场，大大减少了人们在房地产市场的投机行为，也让炒房者几乎无利可图。

住房只有部分商品属性

但究其根本，德国房地产市场能够维持长期稳定的底层逻辑，在于其社会市场经济理论指导下的经济制度。

上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅曾刊文指出，德国主要采取以自由市场机制的调节为主、国家有限干预为辅的手段，完善市场机制但不干扰市场机制，救助需要帮助的贫困群体，但同时激励他们尽快通过自身的努力走出贫困，是德国社会稳定、经济发展的基础。

所谓的社会市场经济，就是讲究社会公平的市场经济，承认政府的作用，政府有义务保证公民获得社会福利，即每个人可以公平公正地进入市场竞争。

朱宇方对南方周末记者解释，“在德国的制度下，一些基本条件必须满足，比如住房。它是个人和家庭满足基本生活的必需品。”

而对无力负担市场房租的低收入家庭，德国还设有社会住房援助项目。房地产开发商可以申请补助或无息贷款等补贴来建造社会住房，但需承诺在15-25年内以低于市场价的价格出租。为扩大供应，德国联邦政府计划在2020年至2024年，每年拨出10亿欧元支持社会住房的建设。

在德国的语境下，住房只有部分商品属性，更多的是福利属性，并不属于市场交换范畴。朱宇方曾撰文称，在德国住房政策中，住房的市场化是不完全、不彻底的，它实施的结果是低住房市场价格、低住房自有率以及温和的市场活力。

也正是在以竞争秩序为核心的社会市场经济背景下，德国政府尽量不直接干预市场，回避其在房地产市场中的利益获取，且始终与房屋所有权保持一定距离。比如在政策制定时以补贴受益人和救助人为主，而非干涉房地产建造过程中的企业活动。

2018年，有了宝宝的依依夫妇新租了同层一套更大户型的4室公寓，使用面积约90平方米，还带一个车库和地下室，月租金为900欧元。当时夫妇俩正在为二胎做准备，于是买房的念头愈加强烈。

更直接的买房推动力来自补贴政策。德国政府规定，德国有孩家庭购买首套房，只要满足一定条件，政府就为每个孩子提供每年1500欧元的住房补贴，这一补贴会持续十年，十年内不得出售、出租这套房子。

除此以外，她所在的巴伐利亚州也在她购房时给予了1万欧元的补贴。

最后，依依夫妇买下了当时租住的公寓。8000多个居民的社区内有5、6个公共游乐场，3、4家不同类型的幼儿园。

“德国土地跟着房子一起买卖，政府在德国房地产经济上扮演的角色非常小。更多是做一些福利事业。”朱宇方对南方周末记者说。

从传统上来讲，德国是一个保守的民族，既不擅长也不喜欢投机炒房。“不同的文化背景的人有不同特质，盎格鲁-撒克逊国家的人更乐意承担风险。”迈克尔·弗兰德表示，“德国人喜欢金融稳定，在和钱有关的事情上非常谨慎，股市也不怎么火热，但德国有非常多样的保险。”

对此，朱宇方做了进一步解释，这种保守可能和德国传统的经济结构有一些关系。“他们可能认为实体经济制造出某种东西，才是实在的。像美国人那样用钱生钱，德国人始终认为是不靠谱的。”

“开发一个新区，准备期可能需要十年”

从长期来看，德国房地产市场依然表现平稳。但单看这几年，德国房价的涨幅越来越大。根据德国联邦统计局公布的数据显示，2021年第一季度的房价比去年同期增长了9.4%，涨幅达十年来最大。

在人口超过10万的大城市，公寓价格平均上涨了11.3%。柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特、杜塞尔多夫等七座城市的公寓价格上涨约11.1%。

近两年在法兰克福，孙杨明显感受到当地房地产市场的情绪变化。“2012年一套房子可能要卖两个月；2016年我买房的时候，一套房可能一个月就卖掉了；现在两周甚至更短时间内就有人能定下房。”

依依也在每天社区内的“遛娃社交”中，体会到房市的火热。近期，她周围的年轻父母都将买房提上了日程。

“德国利率如此之低，把钱存在银行不如把钱用来买房。”依依对南方周末记者说。

“德国房价虽然看起来涨得厉害，但和中国根本不是一个级别。”朱宇方说，“所以，德国房地产市场远远没到很多热钱愿意进去获利的水平。”

1992年，上海人葛方去德国留学，之后长居德国，在国内外都有过置业经验。2001年，葛方以约每平方米3800元的价格在上海闸北区买了一套125平方米的新商品房。一年后，他在法兰克福用12.5万欧元的价格买下了一套房龄近30年、80平方米的公寓。

如今20年过去，他告诉南方周末记者，法兰克福的这套老公寓价格涨了一倍多。而他那套原属于上海闸北区的房在之后被划分至静安区，房价涨了近20倍。

房地产市场一热，德国的“控房术”也暴露出短处。

“这边开发一个新区，准备期可能就需要十年。”对于德国的建房效率，孙杨有些无奈。

于晓明对南方周末记者分析，欧债危机后，欧盟实行量化宽松的货币政策，长期利息低至1%左右，“钱在手里没什么用，大家就拼命去买房子。”而欧盟内部人口自由流动，投资不受限制，欧债危机后许多得到贷款的南欧人因看好德国稳定的市场，大量投资流入房地产，房价被推高。

“德国房地产的核心问题在于大城市的住房供应不足。”迈克尔·弗兰德说，“德国不缺投资者，只是缺足够量的供应。”与此同时，许多人认为建房会导致碳排放，所以并不想要新增供应。

长期以来，德国人或许太习惯于稳定的房地产市场。“市场的波动并不是一个负面特征，它同时能提供赚钱的机会。”迈克尔·弗兰德认为，“而德国家庭仅把住房当成一种消费品，从而错过了将其作为资产进行交易的机会。”