德国2010年后的房价表现

在德国，有接近60%的人是选择一辈子租房，主要原因就是因为德国大城市的房价比较高。近年来，德国的平均房价一直保持着快速上涨。

据德国媒体报道，2010年至今的10年时间里，德国的住宅均价上涨超过了50%。其中，柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福和杜塞尔多夫、科隆以及斯图加特这七大城市的价格已经翻番。

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瑞银集团发布的《2019年全球房地产泡沫指数》中，慕尼黑达到2.01为全球第一，法兰克福则位列第五，超过了巴黎、伦敦、东京和纽约等全球大都市。与此同时，市场和消费者也普遍对德国房市继续保持看多的态度。德意志银行报告预测，2019年德国房市平均涨幅为7.4%，而此轮上涨周期也将持续到2022年。德国央行调查显示，德国家庭预期2019年房价上涨4.4%，并认为五年内平均涨幅为2.9%。

1）房价涨幅第一名：德国金融中心法兰克福。

据德国房地产协会的调查，2019年一年的时间，法兰克福已建公寓价格涨幅高居榜首，达到了19%。法兰克福不仅是德国的金融中心、交通枢纽，在2015年的一项全球最适宜居住城市的评比中，法兰克福也是位列第七位。这个城市，不仅有德国最多的摩天大楼，同时也有很多历史建筑和绿地。

长期以来，法兰克福一直是德国人均就业岗位最多的城市，最近的英国脱欧对德国已经产生了很大的影响。很多银行从伦敦搬到了法兰克福，法兰克福的房价未来还将会有更大幅度的上涨。

2）房价涨幅第二名：位于莱茵河畔的科隆。

由于就业市场的流动性和房屋租赁市场健全的法律保障，德国住房自有率仅为40%，租房率高达60%。这轮房价上涨很大的一个推动因素就是银行房贷利息的骤降。十年前在德国房贷的利率4%，现在只有1.5%，甚至更低。

权衡房租与买房还贷的负担，买房更为划算，是房价快速上涨的重要原因。

3）房价涨幅第三名：奔驰故乡斯图加特。

作为经济强劲的巴登符腾堡的首府，除汽车城外还拥有众多的高科技企业。德国房地产协会的调查称，其除了贷款条件优良之外，人民现在手中可支配收入的增加，也是推动房价上涨的重要因素。

在所有的大城市中，斯图加特的房价仅次于慕尼黑。据调查，斯图加特非新建的中档公寓，现在每平米售价2950欧元，约折人民币2.4万元。

2019年的统计数字显示，在德国汉堡想要买一套房子，大概要花55万欧元，也就是440万人民币；在法兰克福买套房均价则在80万欧元左右，也就是640万人民币。房价最贵的城市，还是在巴伐利亚州的首府，也就是德国经济最发达的地方慕尼黑。在这里150万欧元即1200万人民币买套房，是非常普通常见的现象。

当然，德国的房价地区差异也是非常大的。经济发达的地方，工作机会多的地方，房价自然也就更贵，一般来说，西德的房价要比东德的房价贵，南德的房价要比北德的房价贵，大城市房价要比小城市的贵，市中心的要比乡村贵。