德国大城市房源紧缺

德媒   作者：Kersten Knipp

多年来，德国房地产市场形势紧张。对于大城市来说尤其如此。一项调查结果表明，在可预见的未来，情况可能继续如此。住房昂贵，不过希望还是有的。

德国越来越多的人面临着难以找到合适住房的问题。特别是在大城市，住房尤其紧缺。其结果是房价租金蹭蹭上涨，能够支付得起的住房，成了稀缺商品。

位于科隆的德国经济研究所（IW）公布了住房紧缺的具体数字。根据该研究所最近发表的调查报告，德国在过去三年中已经建造了 大约有283000套新住宅。但是，这只能满足五分之四的住房需求。调查报告的作者亨格尔（Ralf Henger）在接受德国之声采访时说，如果要弥补供求差距，还需要在今年和未来几年建造大约34万套新住宅。尤其是市政当局应该简化建筑审批手续。

根据德国经济研究所的调查报告，特别是大城市需要增建住房。例如在科隆和斯图加特，新建住宅仅占需求的50%。慕尼黑，美因河畔法兰克福和柏林建造的住宅也是供不应求，虽然供求差距相对小些。其它城市也需要增建住宅。调查报告的作者亨格尔和佛伊格特兰德（ Michael Voigtländer）写道："这里不仅现有住房紧缺，而且从长远来看还需要进一步增建新住宅"。

员工短缺

里根斯堡大学"国际房地产商学院"的常务董事兼科学部主任尤斯特（Tobias Just）说，导致住房紧缺有多方面的原因。 "最关键的是要获得建筑用地。""简单地说，主要就是缺乏建筑用地，另一个因素就是许多城市的建筑审批程序太慢。"

除此之外还有一个问题是，无论何处的新建住房项目，都一概遭到当地居民的反对。 "他们说这会影响他们的生活质量，他们说的确实有理。但这也意味着即使在要建房的地方，也无法近快开工。"

另一个因素也产生负面影响。尤斯特说："特别是近几年建筑成本上升，因而导致房价相对昂贵。"

大城市住房的紧张局势

大城市和大学城的住房情况尤其紧张。人口增加，建筑机构缺少员工，严格的建筑审批条例和建筑行业的监管以及技术工人的短缺，进一步阻碍了住房建设的发展。调查报告的作者认为，城市必须努力遏制租金的上涨。

尤斯特说，最重要的是扩大建筑用地，"这也意味着，我们也必须考虑扩大城市，我们不能只是考虑如何在现有的城市结构内每年增建30万套住房"。相反，城市必须进一步向外发展。但是，周边地区的环境也必须更具吸引力。 例如，将公共机构迁移到较小的城镇或扩大公共客运交通。

生活设施薄弱地区的建筑热潮

据德国经济研究所的调查，乡镇地区的情况则非常不同："虽然城市中心的住房紧缺问题突显，但是生活设施不够完善的地区和城镇出现的却是住房供大于求的状况。"德国401个县级城镇中，有69个城镇在过去两年中建造的房屋超过实际需求50％以上。结果是大量房屋空置。

在可预见的未来，这个问题在大城市中也会出现。尤斯特预计租金将继续上涨，尽管涨幅不像近几年这样高，因为现在建造的房子要比几年前多得多。此外，迁移大城市的人口数量也下降。

因此，专家估计租金上涨可能会减缓一些。 "另一方面，房地产价格的上涨幅度可能略高于租金。因为由于其他形式的投资回报率较低，投资者除了投资房地产外几乎没有其它的投资选择，因此一窝蜂的涌向房地产市场。"

不过调查结果也带来不错的消息。 从长远来看，住房短缺情况至少可以在一定程度上得到缓解。调查报告的作者认为，到2025年，对住房的需求将减少到每年26万套左右，到2030年将减少到246000套左右。 主要原因是预计移民人数会下降，不太可能持续保持每年超过40万人的水平。 然而在此之前，人们将继续面临找住房难的问题。