德房地产市场过热 政策层欲给租买方减负

德媒    作者：任琛

德国房地产市场依然火爆，各大城市租售价格继续一路攀升。虽然政策层正在酝酿推出新一轮法规，降低购房者和租户的成本，但相关建议也遭到了政界人士的反对——“羊毛出在羊身上”便是其中的一种说法。

虽然有许多人认为过热的德国房地产经济已经有太多泡沫。但在希腊总体经济运行面有所好转、欧洲央行升息可能性加大的情况下，德国的房地市场依然火爆，各大城市的租售价格一再创下新高。同时，政府层面正在酝酿新的政策，加大购房者的获利成本，在一定程度上给房地产市场降温。

据德新社报道，在德国宪法法院已经决定对德国现有的地皮税（Grundsteuer）进行改革后。联邦和各州政府已经就改革方案的基本要点达成一致。社民党作为大联合政府组成部分，建议新的改革方案应该禁止房东将每年的地皮税转嫁给租客。在德国，根据地皮种类和所在区域不同，地皮的拥有者需要按照地皮的市价支付一定数目的地皮税。到目前为止，如果房主将相关物产出租，就可以把地皮税囊括在租客所要交纳的物业附加费上。

租客承担地皮税将成历史？

社民党的金融政策专员施耐德（Carsten Schneider ）近日在接受《莱茵邮报》采访时表示，在对现有的地皮税法规进行改革的同时，也有必要改革物业费管理制度，禁止房东将地皮税融在物业费用中转嫁给租客。他这一表态的背景是，德国联邦宪法法院在2018年4月作出的一项判决中认定，德西地区到目前为止都是以1964年的地皮价格为基础计算地皮税，这一做法属于违宪。目前，德国各州都将在宪法法院这一裁决的背景下上调地皮税，也引起了此举会导致各大城市本来已经大幅增长的房租进一步走高的担忧。施耐德的建议旨在打消这方面的顾虑。

于此同时，社民党人--德国联邦司法部长巴利（Katarina Barley）的另一个有关减轻购房者财政压力的建议，也引发了德国政界的讨论。到目前为止，在德国购买房产时，购房者需要承担一笔数目较大，位于房产总价3%-7%之前的中介费用。因为大部分交易房产，尤其是大城市的高端房产都是由卖房者委托中介公司操作上市交易的。购房者虽然没有委托房产中介，但却必须为此承担大额费用。一般来说这笔费用可以轻易达到5位数的欧元价格。

司法部长巴利认为，在中介费用方面，应该遵循谁委托，谁付费的原则。这样才能减轻购房者，尤其是年轻购房者的经济负担。到目前为止，相关中介交易费用在购房者的交易成本中占很大比重，尤其是许多购房者的首付款只能支付交易的附加费用，需要全额贷款支付房产价格。司法部长希望新的政策能够禁止卖方逼迫买方承担交易中介费用的做法，大幅减少购房者的负担。

羊毛长在羊身上

社民党籍司法部长的这一建议遭到大联合政府的另一半--联盟党的反对。基社盟联盟党团主席朗格（Ulrich Lange）向《南德意志报》表示，社民党现在提出的让卖方者承担全部中介费用的方案与两党派当年达成的联合执政协议不符。尤其是在这种情况下"卖方很有可能把中介费用叠加在房产交易价格中。"朗格警告称"这不能让买方获得任何好处"。

据德国《世界报》报道，对于德国的购房者来说，巴利的建议可以让他们总共节省最多30亿欧元的开支。而需要为此买单的是德国各大房产中介公司。司法部的估算结果显示，新政实行后德国房产经济公司的收入总体会降低10%，涉及金额大约为6亿欧元。

无论如何，德国房地产市场火爆的发展趋势仍没有降温的迹象。德意志银行2月底最新发布的一项德国房产市场调查报告认为，德国房地产市场租售价齐升的趋势还会持续数年。该报告称，2019年德国各大城市的房产租售价格仍会持续增长，这一趋势至少会延续至2022年及之后。支持房地产市场继续升温的因素包括德国欣欣向荣的就业市场，大批移民涌入，新建住宅的稀缺和仍然维持在较低水平的贷款利息。报告撰写者指出，德国目前各大城市的购房及租房需求远远大于市场供应。虽然2018年建设完成了大约30万套新建住房，但与大约100万套住房的需求缺口来比，在2022年之前无法实现供需平衡。