德国房价到顶了吗？

德媒   作者：李京慧 / 乐然

国际投资者为德国的房地产投入了大笔资金，导致房价迅速上涨。然而一项研究显示，在房市蓬勃发展了多年之后，他们开始觉得德国城市的房地产价格已经太贵。租房者的压力是否会减轻呢？

经济强大，政治稳定，有法律保障，这些优势让全世界的投资者都将德国的房地产市场视为更安全的港湾，然而对租房人和买房者来说，德国房价的上涨令他们望而生畏。德国一些城市的租房市场出现严重的"房荒"，然而自己买房对许多人来说价格太高，难以承受。

普华永道咨询公司的研究分析报告显示，由于房地产价格高昂，一些大的投资商现在开始转向。据称，在过去的１２个月当中，对德国房地产的投资下降了大约３０亿欧元，总投资额降至６５０亿欧元。大的投资商之所以十分看好德国城市的房地产市场，也是因为他们非常重视投资的安全性。普华永道咨询公司的合作伙伴艾克曼·里珀（Susanne Eickermann-Riepe）说，现在许多投资商认为柏林、汉堡、法兰克福和慕尼黑的房价已经过高。

接受采访的800多位房地产专业人士认为，德国主要城市以及其他欧洲大城市的房价飙升，对此他们经常使用"几乎达到顶峰"或者"价格过高"来形容。

对于一些投资者来说，现在的选择性显然太多。对他们来说，在欧洲范围内德国已经不再是他们收益最多的地方，而是变成了英国。

2017年的最后一个季度到今年第三季度，英国房地产的投资额达到680亿欧元。普华永道咨询公司的利珀说，德国的投资目标太少，要价也太高。因此尽管英国即将退盟，但是仍然能够超越。

近年来，来自美国、英国和中国的的投资商在德国城市中大规模购买公寓和住宅。据德国抵押债券银行协会（Verband deutscher Pfandbriefbanken）公布的消息称，在１０００万欧元的房地产交易中，外国人投资的数额超过二分之一。因此说大投资商的评估非常重要。

该研究还表明，在德国已经持续了十几年的房地产发展周期已经进入晚期。德国央行多次警告过大城市地区的房价夸张。德国央行认为，虽然德国大城市尚未出现房地产泡沫，但是房价已经比实际价值最大高出３０％。

普华永道咨询公司所做的该项调查也表明，2019年英国脱欧计划现在已经在德国产生明显的影响。由于很多银行从伦敦迁到法兰克福，当地的房价更是将大幅上涨。目前仅对美茵河畔法兰克福的住房投资就已经达到８０亿欧元，一年内上涨了１４％，已经赶超柏林。在房地产投资规模和房价上涨幅度方面，德国这两个领先的城市在欧洲排名并列第三，仅次于巴黎和伦敦。

黑森－图林根州银行（Helaba）预计在不太长的时间内，在法兰克福各银行就业的员工人数将至少增加８０００人。据黑森州银行的估计，因英国退盟造成的银行迁徙将进一步推动房价和租金的上涨，而且至少是以类似的速度上涨。

普华永道咨询公司说，尽管对过高的房价持怀疑态度，但是不仅仅在是法兰克福，而且在德国的其它大城市房子也依旧抢手。当被问及最具前景的欧洲大城市有哪些时，普华永道咨询公司立即列出了进入前10名的4大德国城市：柏林（排名第二）、法兰克福（5）、汉堡（7）和慕尼黑（10）。

调查报告的作者认为房价上涨的警钟也不会被取消。在这方面法兰克福和柏林也是首当其冲，特别是柏林。因为柏林被评为全欧洲最具吸引力的国家首都之一。研究报告的作者认为，"２０１９年柏林的房地产业也将继续火爆。""人人都想到那里看看，因此房租也在直线上升。"