中国人德国购房：欲望在增长 转钱有点难

德媒   作者：李京慧／李鱼

中国的房地产需求旺盛，但是现在德国又出现了一个携带大量资金的中国购房团。中国人在德国投资房地产已达数十亿欧元。

在法兰克福博览会附近正在建造一座172米高的公寓大楼。从楼上可以俯瞰整个城市。礼宾级服务、屋顶花园和可以享受阳光浴的宽大晒台，一切都按照富有的投资商的品味设计。这座"豪华大厦"将是德国最高和最奢华的公寓大厦。尽管大楼还没有建完，但是几乎所有住宅已经被销售。据知名房地产咨询公司仲量联行（JLL Residential）公布的消息称，买主大部分是外国人，其中来自亚洲的买主最多。

本就紧张的德国房地产市场正在受到来自世界各地富有客户的额外压力。德国抵押债券银行协会的一项研究显示，2017年房地产交易超过一千万欧元的，其中有一半来自外国投资者。外国投资者为德国房地产投资超过590亿欧元，几乎是2010年的三倍。
 
房地产市场的一个天堂

对于国际房地产投资者来说，德国是个天堂。因为这里的法律健全有保障，政策稳定以及经济实力雄厚。 在英国脱欧、特朗普上台等动荡时期，这里似乎是个安全的避风港。德国租房者联合会负责人希本克腾（ Lukas Siebenkotten）也认为，再没有比德国人付款更可靠的租户。

购房者中除了美国人之外，还有一个群体格外引人注意，即富有的中国人。人数不断增加的中国富豪和中产阶层都在寻找投资目标。然而中国本土的房地产已经成为天价。在北京和上海的市中心，一套房子每平方米售价超过1万欧元，顶级公寓甚至每平方米售价15000至18000欧元。相比之下德国大城市的房价确实太便宜。

此外，德国在远东历来享有良好声誉。房地产公司Bulwiengesa法兰克福分公司的卡斯滕森（Sven Carstensen）说："我们已经观察了很长时间，中国人在德国房地产市场上非常活跃。"据柏林房地产经纪公司Rubina Real Estate公布的数据，2016年中国人在海外的房地产投资创纪录，高达330亿美元，比2015年增加了50%以上。

这种趋势还在蔓延。卡斯滕森说："到2022年，中国中产阶层的人口将占城市居民的76%，也就是超过5.5亿人口属于中产阶层。"在北京和上海，每个家庭只能购买一套自住房。"这是投资者寻找替代品的合乎逻辑的结果。"

中国人对海外房地产感兴趣还有另外一个重要的原因：新兴中产阶级对蓬勃发展的中国经济越来越不信任，宁愿将钱放到国外才觉得安全。不过，中国公民将钱转移国外也越来越困难。很长时间以来，中国规定每人每年最多可以兑换5万美元的外币，因此家庭成员共同换钱在其他国家购买房地产。因担心资金外流，北京政府采取了新的限制措施来弥补通过香港特区转移资金的漏洞。

但到目前为止，中国人在德国、澳大利亚或美国买房的欲望几乎没有减缓：对于来自远东的买家来说，法兰克福、柏林、汉堡或慕尼黑是他们青睐的投资目标。他们经济实力雄厚，目光着眼全球。房地产专家卡斯滕森说："一些经纪人已经开始专注于亚洲客户。" "他们有意识地考虑到对方的文化特点。"

即使中国人只是一个购买群体，但也在继续推动当地大城市的房地产需求。他们购买的不仅是奢侈住房，而且也活动在广阔的市场。经纪人海因里希（ Heinrich）说，在过去的四年中，中国客户的购房咨询增加了一倍多。他们对价格25万到40万欧元之间的一居室或者2居室住房有很大的兴趣。

这些海外投资者对新建房要求很高，导致很多新建房经常定位于这些阔绰的买家而非普通工薪阶层。安永咨询公司就指出："在大城市的市中心地带，有很多小户型高价位的住宅楼拔地而起。