在德国投资买房得注意5个细节

环球网   作者：樊春颖

买房养老、无债一身轻是很多家庭追求的目标，在这一点上，中德文化存在很大共性。据统计，德国超过68%的家庭将自有房产视为未来养老的保障和投资。近几年，欧洲低息政策激发了德国房地产市场的投资热潮，导致德国大中型城市房价节节上涨，房源供不应求。大选之年，德国各大政党纷纷抛出购房补贴方案来吸引选票。

低息贷款和相对理性的房价，吸引越来越多的中国人加入到德国的买房大军，中国买家在德国的购房热甚至引起德国主流媒体如《法兰克福汇报》等的关注。诚然，无论在哪个国家，买房都属于一项大额长期投资，但您知道吗？在德国投资买房，仅比较房价和房贷利息等因素是远远不够的，还应该考虑以下几个方面。

房产所在地

在德国，房地产属于私人财产，与国内不同的是，投资者买的不仅是房屋的所有权，还有土地的所有权。房地产拥有者需要向当地政府缴纳不动产税，以房产交易合同所含的地产和房产面积作为纳税基础。

虽然德国的不动产税法由联邦政府制定，但具体的不动产征税税率则由各个联邦州政府自主决定，税收成了各地财政的主要来源之一。比如同样是购买100平米的房产，在房屋交易价格基础上，购房者需要额外缴纳的不动产税额是不同的，拜仁州税率最低为3.5%，北威州最高为6.5%。英国脱欧后最火爆的城市法兰克福，按照黑森州的6%征收不动产税。也就是说，同样50万欧元的房子，房产位置不同，买房的附加成本也不同，北威州要比拜仁州多交1.5万欧元的不动产税。

人口发展和就业机会

房租收入和房产升值空间是房地产投资者的主要收益来源。德国不同于中国，总人口才8000万，而且老龄化严重，出生率低，都是困扰德国社会多年的问题，这也是德国政府大量接收中东难民的苦衷。两德统一后经济发展的不平衡导致东部人口大量向外迁徙，农村人口向城市迁徙。因此，投资者在选择房产时，不能忽视当地的经济发展动向和就业市场，这将会影响房屋未来的租金稳定水平和房产再转手等一系列问题。

房贷利率

很多人买房时侧重于比较房贷利率，以此作为选择贷款银行的标准。其实德国是世界上为数不多的提供固定房贷利率的国家，并且没有标准利率报价。这几年由于欧洲央行推行的量化政策，德国房贷利率基本在2%上下浮动，各贷款机构会根据房产价值、购房者收入稳定性、自有资金比例以及贷款年限，对每个贷款申请提供相应的利息报价。每个申请贷款者的风险评估结果不同，其所获得的利率都是量身定制的结果，存在参考性，而不存在可比性。德国目前的房贷利率处于历史最低水平，甚至低于同期通货膨胀率，相当于无息贷款。

再融资安排

受利率影响，目前月供压力最低的10年期房贷最受投资者青睐。实际上很少有家庭有能力在未来10年内全额还清贷款。10年贷款虽然解决了燃眉之急，被忽略的往往是贷款余额再融资问题。首先，再贷款时银行需要重新提供资金证明资料，重新审批贷款水平。其次，未来10年欧洲央行利息调整的可能性非常大。美联储在2017年已经上调利率水平，那么欧洲的低息政策还能维持多久？房贷利率上调空间不是零点几个百分点，而是几个百分点。十年后再融资成本问题其实不容忽视。

房产的维修维护成本

无论是出租还是自住，房产拥有者都会面临装修、维修甚至改造等问题，购房者在做规划时，除了首付和月供，还需要考虑房屋维修费用的储备金，特别是购买二手房的投资者。德国劳动力成本非常高，人工成本往往会达到材料成本的2—3倍。另外，德国法律对于房东的责任有严格的规定，所以投资者在计算租金收益时，还需要将一定的维修维护费用纳入成本预算。