研究：德国乡村住房过剩

德媒   作者：苗子 / 李鱼

德国城市缺乏数以万计的住宅，而在乡村地区，特别是新建别墅过剩。这是德国经济研究所得出的结论。

根据科隆德国经济研究所（IW）的估算，德国乡村地区新建住房过剩，原因是人口萎缩，以及许多地区现有住房已经空置。

这份最新的研究报告点名一些德国乡村：下萨克森州Emsland地区，2011至2015年，新建住宅比实际需要的数量多出1060套。这是根据人口的发展趋势以及现有的空置房数量得出的结论。大部分空置房是面积较大的住宅和独栋别墅。

住房过剩不仅出现在德国北部。经济重镇巴伐利亚州以及黑森林、Eifel和黑森州北部部分地区也有这种现象。报告列举一个极端的例子：马尔堡市以北Waldeck-Frankenberg地区，根据IW研究所的估算，仅有七套新建住宅的需求，但实际新建数量近200套，是需求的27.64倍。

IW研究所专家弗伊格特兰德（Michael Voigtländer）说："乡村地区仍在新建很多独栋别墅。"他估计，业主未来要出售这些别墅可能很困难，"因为人口在减少，长期来看，需求下降。这当然也影响到价格"。除了价格下跌、城市蔓延（Zersiedelung）之外，研究者预计还将出现村镇中心荒凉、空置房增加等问题。

不过，在人口稠密的大都市区，住宅仍旧缺乏。例如柏林，去年的新建住宅数量只能满足40%的需求。在慕尼黑和汉堡，这一数字也仅为43%和59%。

慕尼黑的德国南部房地产联合会研究者齐普斯（Stephan Kippes）也表示，在住房建设方面存在"城乡分野"。"从总的数量来看，德国的住房是够的，假如分布在正确的地点。"

根据德国联邦建筑、城市与空间研究所去年发表的一份报告，德国乡村地区的空置住宅估计多达近200万套。

IW研究所认为，新建住房方面的发展趋势受到近些年来利息低迷的推动。但二手别墅对许多买家而言并非首选，"许多家庭更希望住新房"。

该研究所建议社区停止批准新建用地，将新建房与拆除旧房挂钩，也改善村镇中心地区的生活质量，以吸引更多住户。