德国房产泡沫何时破灭？

德媒   作者：Rolf Wenkel

德国商业银行经济师克莱姆认为，德国房产市场经过几年的快速增长之后，目前有种种迹象显示，市场出现了过热的迹象。

"欧洲央行总裁德拉吉（Mario Draghi）救市药方有很多副作用。其中一个副作用是，德国的房价在不断飙升。"德国商业银行首席经济师约格·克莱姆（Jörg Krämer）如是说。事实上，2010年以来，房地产价格上涨速度已经超过了房租，消费价格以及家庭收入的涨幅。而与此同时，借贷利息已经基本没有下调的余地了。

克莱姆表示："美国的经验显示，如果房地产价格继续攀升，那么中期内市场发生大幅度调整的风险也会随之增加。"克莱姆说，今年年初他就曾发出德国房产市场已经过热的警告，而现在，房地产市场形成泡沫的迹象则越来越多。

今年上半年，房屋价格同去年相比涨幅已经超过五个百分点，上涨速度类似于八十年代末的房地产热。而在大众城市，房价涨幅还要更高。

德国房地产价格的涨幅已经连续七年超过房租、消费价格以及家庭收入的增长速度。尽管相对价格指数的各项指标仍明显低于上个世纪末，但是，克莱姆并不认为因此就可以放松警惕。理由是当年通货膨胀率要高得多，因此，房租和收入的涨幅也相对大得多。1975年至1990年，房租平均每年上调4个百分点以上，而2000年以后，每年房租平均涨幅则只有一个百分点。

欧洲央行推动房价上涨

在克莱姆看来，欧洲央行宽松的货币政策无疑是房价上涨的重要原因之一。一方面，克莱姆认为，欧洲央行现行货币政策短期内不会发生变化，但另一方面，并非只有货币政策发生重大变化利息明显上调时，房产价格才会出现大幅度波动。他认为，房产市场的拐点和价格调整完全可以提前发生。

美国的经验可以说明这一点。2003年问题刚刚出现时，利息已经不再像此前那样不断下滑了，而房地产价格却仍然一如既往的暴涨。从这一刻开始，从买家的角度看，上涨的房价已经不能从下调的利息中得到弥补。也就是说，对于私人家庭来讲，购房的经济压力已经变得越来越大。

在德国，到2015年年初为止房贷造成的负担一直呈下降趋势，因为，利息下跌以及收入上涨已经在很大程度上抵消了房价上涨造成的负担。但此后，房价仍在继续上涨，而利息水平则没有发生变化，因此相比之下，房价正在变得令人难以承受。

克莱姆说，"尽管谁都无法准确预告泡沫破碎的具体时间。但至少有种种迹象让人们在中期内保持警惕。"

克莱姆表示，令人欣慰的是，德国买家没有像美国和西班牙买家那样为购买房产毫无节制的举债。尽管房贷总量同私人家庭收入相比有所上升，但所占份额还远远低于九十年代的房产热时期。此外，私人债务总量占国内生产总值的比例截至2015年甚至有所下降，这同当年西班牙和美国房产泡沫破灭时的情景完全不一样。