闲话德国：告别买房梦

德媒    作者：张丹红

欧盟房贷准则于今年三月生效。专栏作者张丹红认为，该准则将给房屋占有率本来就不足百分之五十的德国人带来灾难性后果。

您的年龄在30以下、40以上？您不属于德国收入最高的百分之十？那么您的房产梦可能将是永远的梦想。因为欧盟的房贷准则以及德国政府对该准则的严格执行导致德国银行将每位潜在的客户视为次级金融产品，并用放大镜寻找他身上暗藏的风险。

风险之一是怀孕。一对三十岁以下的夫妇对银行来说是不足信赖的。因为别看目前两人收入不错，一旦生了孩子，妈妈一般来说留在家里（至少是一段时间），收入少了一些，负担多了一些。两人的金融信用一落千丈。

对银行来说，您的生育计划完成之后，才可能成为值得信赖的房贷对象。不过，您也不能等待太久。因为欧盟房贷准则的一个关键概念是"全程偿还能力"。也就是说，假如您在退休之前不能还清贷款，必须提供您具备足够养老金的证明。否则就必须在达到退休年龄之前偿清贷款。这对40岁以上的父亲来说谈何容易。

没有十全十美的顾客

除非您的收入让普通德国人羡慕不已，就像我的中国朋友林峰（名字我做了改动）。尽管他已达到45岁高龄，几家银行仍然表示愿意对他网开一面。不过，它们很快发现了林峰的另一个"污点"：他目前的生活重心在中国，因为他负责为自己的老板（一家德国家族企业）协调亚洲业务。尽管他拥有德国护照，但对银行来说，他是所谓的区域外国人。假如他哪天突发奇想，出家当和尚，债权人岂不是干着急。想到此，银行又一个个撤回了承诺。一家大银行以"手续过于复杂"为由拒绝贷款。

即使您的年龄和收入都无可挑剔，也不能高枕无忧。离婚可能破坏您和您伴侣的信誉；失业会使您的信用评级降至垃圾水平；一场重病也会打乱您的人生规划。银行可能因此强迫您买一份相应的保险，但高额保险金会使您偿还贷款的能力受到影响。根据德国制定的落实欧盟房贷准则的法律，银行职员必须把这一起风险如实告诉您，并做谈话记录，让您签字。银行受到欧盟的束缚之后，又不得不把顾客当傻子。

一个欧盟机构不知道另一个在做什么

当然欧盟的官僚们是为了我们好。他们严格控制银行贷款，使我们免于遭受新的金融危机。不过，我感觉欧盟不大清楚是先克服现有的危机，还是先预防下一场危机。这使布鲁塞尔的政策显得混乱和自相矛盾。一个欧盟机构（欧洲央行）尽一切努力 -从负利率到购债 - 鼓励银行贷款，以刺激经济增长，另一个欧盟机构（委员会）则绞尽脑汁限制同样的业务。德国银行的房贷金额半年来大幅下降。

而德国迄今还从来没有出现过房贷泡沫。我甚至可以说，德国人的性格使德国不可能发生2008年之前美国那样的买房热。德国人凡事保险起见，并为最坏的情况未雨绸缪。当初我们家买房的时候，我先生就不顾我的抗议（中国人认为倒霉的事情一般发生在别人的身上），买了两份风险人寿保险。

考虑到德国人的性格和处事原则，司法部的官员在制定相关法律时大可不必那么较真儿。不过，德国人偏偏天生爱较真儿。在欧盟国家当中，德国落实欧盟准则一般是最到位的。

这里也显示出德国政治的自相矛盾。一方面，德国政府通过最低法定工资和房租刹车机制缓解社会不公；另一方面，它的房贷法律又导致只有林峰那样的高薪阶层才买得起房。我的中国朋友最后终于如愿以偿，前提是他答应出资1500欧元请银行法律部做风险评估。我猜想评估里写着：这位中国人放弃高管职位出家当和尚的风险为零。