利率下降房租看涨 德国人忙购房

deguo2017 2018-11-06 0"

路透网   编译:王洋/张若琪/王颖/张明钧/李爽   审校:于春红/高琦/艾茂林

跟老妈老爸一辈子租房不同,柏林居民塞巴斯蒂安住在自己的公寓里,并且正考虑在柏林另买一处房产作为投资,以便有一天自己的养老钱能绰绰有余。

在这个数十年来主要由房客和精明的储蓄者所构成的国度,已经有越越来越多的德国人买房,他们不仅仅是买来自住,而且也在寻求银行储蓄所给不了的投资回报。

这种在房产购买方面向美国或英国方式的靠拢,正在受到欧洲央行低利率货币政策和房租上涨的激励,在德国城市尤为明显。

城市人口的增加,以及移民意外大增,正推高德国的房地产市场。在德国,建筑活动已经多年处于低点。

“我有个人养老计划,但由于利率超低,尽管费尽心力储蓄,也很难获得多少收益。”38岁的管理顾问Sebastian说,由于不希望客户知道其财务私事,他要求不要透露全名。

为了避免租金节节高涨,Sebastian在六年前买下他人生第一套公寓,现在他希望买进第二间房地产,做为个人退休基金。

在柏林墙倒塌后的那几年,柏林房地产价格要远低于伦敦或巴黎。但现在,住在柏林早就不便宜了。

“现在问题是:要想在柏林找到一处定价不会过高的公寓,真的很难。”Sebastian说。

欧盟统计局的数据显示,2014年时有52.5%德国人住在自有住宅,远低于欧盟均值70%左右。但那已远高于2006年了,根据德国联邦统计局的数据,当时仅约42%住在自有住宅。

当前对住宅的强烈需求正助长德国营建景气,也有助支撑德国经济。传统上德国靠出口带动经济增长,但在中国等一些主要市场经济放缓下,德国出口陷于挣扎。

2015年的最后三个月,建筑是对增长贡献最大的领域之一,而贸易收支成为拖累因素。2016年头两个月,建筑投资进一步增长,提升了第一季度经济强劲的希望。

但人们日益担心,至少一些城市已出现房地产泡沫。一旦泡沫破裂--这种情况可能会因利率上升、失业增加以及人口变动因素引发--那么房主和放贷机构就会受到伤害,从而给中期增长带来风险。

缺少买得起的房屋也迫使较贫困的家庭离开城市,从而使德国这个欧洲最富足的社会扩大社会差距。在去年一年入境移民数量就达到100万并创下历史纪录的情况下,这将进一步加剧社会紧张形势。

**因房地产繁荣而受益**

迄今为止,Sebastian仍因房地产市场的繁荣而有所受益。他在伦敦和波士顿学习时,奖学金的很大一部分都用来交了房租。回到德国后,他在柏林当时朝气蓬勃的威丁区买了一套100平米(1,100平方英尺)的公寓。在这12万欧元(13.5万美元)的购房款中,有10万欧元是他在2010年以3.8%的利率举借的。

“今天看来,这笔交易非常划得来,”Sebastian称,他说现在卖掉这套公寓的价格是当时的两倍,甚至还不止。

还有很多人也跟着投身火热的房地产市场;在各种房地产网站比对价格已经成了很多德国人的嗜好,房地产也已成为聚会场合的热议话题。

“柏林私有公寓的需求自2010年起开始热络,过去两年持续增加,”Engel and Voelkers房地产仲介Christian von Gottberg表示。

首次购屋者跟Gottberg说,房东在几年内就把房租涨了三分之一。“所以只要买得起,且财力足以达到银行要求,就会选择自己购屋。”

以欧盟标准来看,德国自有住宅率不高也不低。“但对于德国而言,这是个重大变化。这是受欧洲央行创纪录低点的利率所推动,”雷根斯堡(Regensburg)大学地产金融系系主任Steffen Sebastian表示。

**严格规范**

建筑业者及地产公司自然在这波热潮中受惠。

举例来说,地产公司Patrizia Immobilien (P1ZGn.DE)过去12个月股价大涨约35%,该公司除了已经建有的8万间房屋之外,还正在兴建4,000户新的公寓。

以承办公共工程为主、但也有住宅业务的Hochtief (HOTG.DE)在同一时期股价飙涨近60%。

或许最大的受惠者是那些在住宅建设市场占据多数的中小型企业,以及发放更多贷款的银行。

据德国央行,2015年房产贷款总量增长3.5%达到创纪录的1.23万亿欧元,为逾10年来最快年增速。

德国央行委员会委员席渥特因此警告房地产市场过热,至少有部分城市过热,并敦促银行业者遵守迄今仍严格的信贷标准。

一些人认为价格上涨的部分原因是投机,还有一些人指出,由于2001-2009年期间借款成本大幅提高且税务优惠力度下降,导致房屋建设不足,所以楼市目前仍供应短缺。

此外,德国购房者首付仍达到购房款的近三分之一。据德国最大的抵押贷款经纪公司Interhyp,购房者平均负债比仅从2010年的70.3%稍稍升至2015年的71.7%。

“谈论全国楼市泡沫确实有些夸张,”Interhyp执行长Michiel Goris称。

他补充称,贷款结构甚至变得愈发保守,因为客户纷纷锁定15年以内不到2%的处在纪录低位的贷款利率。

在Sebastian看来,德国银行业者在放贷方面仍要求太严。由于他开设自己的咨询公司后没有了稳定的收入来源,所以银行对于是否向他发放第二笔房屋贷款存在疑虑。“这根本不合理,但由于有标准化程序,所以银行不能灵活处理,无论欧洲央行利率多么低。”

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