德国房价30年降10% 房价应有的走势

福布斯中文网   作者：Eamonn Fingleton  /  翻译：Lily  /  校稿：陈岳林

当美国人出国旅游时，所遇到的文化冲击常常是不愉快的。罗伯特•洛克（Robert Locke）的体验却不太一样。在美景如画的德国小镇格利茨（Goerlitz）购买一栋迷人但有些破败的房产过程中，他被惊到了——以一种相当愉快的方式——当地政府官员对这笔交易提出了质疑。他们表示，洛克所同意支付的价格太过高昂，并立即要求卖家降低近三分之一的价格。这些官员之所以有卖家的电话号码，是因为他此前承诺重新修葺这栋物业但最终没有实现。

洛克是一名退休历史学家。正如他所指出的，格利茨当地政府的态度是德国经济如何运作的一个积极生动的例子。德国政府官员并不是不插手经济，而是以影响市场结果为荣。尽管格利茨当局微观管理房屋价格的程度属于特例，但德国经济的基本准则就是保持房屋价格的稳定和可负担性。

要对这种做法的结果提出辩驳，很难。从2012年英国房产咨询公司Colin Wiles援引的数据来看，柏林的单卧室公寓售价仅为5.5万美元，莱茵兰地区四卧室独立式住宅仅售8万美元。而纽约及硅谷类似规格的房产售价在十倍以上。

尽管英语国家的一个传统共识是，官方介入价格会导致低于平均标准的结果，但事实上，无论以哪个标准来看，德国经济都是世界上最成功的之一。有多成功？从国际贸易上就可以看出来。2012年德国的国际收支经常项目顺差为2,380亿美元，位居全球第一。以人均来看，是中国的近15倍，而且是在德国劳动者工资水平在全球名列前茅的情况下实现的。过去十年，德国GDP增长在大型经济体中位居前列，而其失业率却在最低水平阵营中。

据Wiles的数据，2012年德国房屋价格较30年前下降了10%（扣除物价因素后）。和英国相比，这个数据简直太惊人了：同期英国房产价格上涨了逾230%。

以上故事中，关键的一点是，德国市政府会定期放出可供开发的土地，从而增加房产供应。终极驱动力是中央政府制定的一条政策，基于每个区域居民数量的最新准确数据，向市政府提供财政支持。

此外，德国还刻意设计了一套鼓励租赁而非买卖的系统。租客享有较多权利，且只要支付了房租，就几乎能免于被房东逐出，甚至也不会遇到房租大幅上涨的情况。

同时，德国法律法规抑制公民对业主所有权的需求。比如，德国银行很少被允许发放相当于房产80%以上价值的贷款，因此，潜在房产购买者首先需要至少两成的现金。更有甚者，房屋所有权意味着要服从一项严苛的消费税规定，而优惠税收政策则鼓励房东尽可能地将房产租赁出去。

所有这一切是如何对德国经济增长做出贡献的？对于美国近代热衷于自由市场解决方案的教条主义者，夏威夷大学的荣誉教授洛克是一位杰出的批评者，他指出，德国对房产市场管控的一个重要结果就是保证了劳动力人口。并且，通过实质上消除了泡沫的这种方式，德国的这套系统尽可能地减少了资源的不恰当分配，而这在英美经济繁荣-萧条的交替循环中多多少少是不可避免的。这一循环又因鼓励公民将房屋所有权视作投资的税收刺激政策而恶化，导致了空间的大量囤积和利用不足。

另外，在德国的系统中，房屋建造商很少需要像普尔特房产公司（Pulte Homes）、霍顿公司（D. R. Horton）、莱纳房屋公司（Lennar）和托尔兄弟（Toll Brothers）等美国房屋建造商那样囤积大量土地——这非常危险，会让公司分心。德国房产建造商只需专注于以低成本建造高质量房屋，因为他们很放心：当有需要的时候，额外的土地可以用合理的价格拿到。