限制房租上涨 德国出台新租赁法

光明日报   驻柏林记者：柴野

在人均收入较高的德国，住房自有率仅为40%，租房率高达60%。德国政府从没有把房地产作为拉动GDP增长的产业来经营，而是把它视为社会福利的重要组成部分。因此政府一向是采取行政、法律和市场相结合的手段调控房地产、抑制高房价、遏制房租上涨。

德国重新修改的房屋租赁法从本月起在柏林地区生效，旨在限制不断上涨的房租，修改不利于租房者的条款，给柏林租户带来福音。但舆论同时认为，用法律手段限制房租只是一种消极的方法，大城市的房租上涨只有通过建设更多的廉租房才能解决。

德国房屋租赁法实施多年，它对租客的权益有详细的规定，严格限制出租者任意涨价或者找借口将租户“扫地出门”。例如，该法规定，出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%这一上限。如果出租者提高房租的幅度超出法律规定的上限，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。这种稳定的租赁关系，让很多德国人可以安心地住在所租房屋中。

 然而，近几年来，德国大城市房租一路走高，2008年至2014年之间，租金最高的慕尼黑每平方米价格已经从12欧元上涨至14.2欧元，汉堡的租金也从每平方米9.8欧元上涨至11.3欧元。柏林是德国经济比较落后的大都市，其房租起点低，但在柏林成为德国首都后，越来越多的德国人迁徙到此，使得柏林住房出现严重短缺，最近几年租金的上扬幅度最大，从2008年的每平方米6.9欧元一路上涨至2014年的12欧元。作为柏林的老租户，根据相关法规，房东很难大幅度提高房租，而现在流入柏林的人数增加，房东可以趁新住户进来前重新商议租金，从而大幅提高房租。对于快速增长的房租，老百姓怨声载道，柏林有多起因房租上涨过快而进行的示威游行。德国政府也认识到，必须采取措施限制房租的上升。但联合执政的联邦政府对如何限制房租上涨分歧很大。一部分人坚持认为，进一步限制房租是对私有财产支配权利的侵犯，也有悖市场经济规律。而大多数人则认为，住房和租房应被视为保障民生的基础产品，因此有必要采取强硬或非市场手段进行干预，以保障社会稳定。由于执政党内两种意见僵持不下，从2014年到2015年，新房屋租赁法草案几经修改，直到今年3月6日租房法修改案才在德国议会最终通过，名曰“限制房租法”。

 “限制房租法”与之前相关法规的区别在于：首先，新法对房租上涨限制得更加严厉，此前的旧法规要求对于老住户，3年内涨幅不得超过20%，而新法规要求3年内租金涨幅不得超过10%。新出租房屋的价格应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%，算是违规行为，房客有权将房东告上法庭，索回超出部分。新法考虑到很多老房为适应节能环保要求而进行了改善（如安装外墙保温、更换新的卫生间设备及采暖系统等），此类房屋允许适当提高租房价格。新法还对租房市场进一步规范。在德国，如果有人通过中介找房子，作为租房者要向中介商支付两个半月房租的中介费。新法规定，谁委托中介出租房屋，谁就要支付中介费。这样就大大减轻了租房者的负担。

联邦司法部部长马斯在议会通过重新修改的房屋租赁法后高兴地说，新法通过的那天“是德国租房者幸运的一天”。据有关部门统计，德国现有约500万套出租房，实施新法后，将有40万租房者受惠，每年可为他们减少约8.57亿欧元的支出。但这种强行限制租房价格上涨的做法却打击了建房者投资的积极性，而只有建造更多的住房才是从根本上抑制房租增长的长远途径。所以德国议会规定，该法律有效期仅为五年，是一种为解决房租上涨的燃眉之急的临时措施。另外，新房屋租赁法并没有采取全国一刀切的做法，各大城市可以根据自己的实际情况，确定该法律的实施时间。今年6月1日只是柏林地区率先实行。

在德国，由于流动的就业市场与房屋租赁市场的法律保障，60%的德国人选择通过租房而不是买房来解决自己的住房问题。在人均收入较高的德国，住房自有率仅为40%，租房率高达60%。德国政府从没有把房地产作为拉动GDP增长的产业来经营，而是把它视为社会福利的重要组成部分。因此政府一向是采取行政、法律和市场相结合的手段调控房地产、抑制高房价、遏制房租上涨。